觊觎迪康药业借壳融资

　　6月5日，蓝光地产借壳迪康药业的方案获得了上市公司股东大会98.07%的高票通过，持续了将近一年的借壳重组计划终于迈出最为关键的一步。

　　接下来，最大的悬念就是等待证监会重组委的批准，对于房地产公司借壳上市，本身就已经是一个敏感的话题，更何况公司还有26亿元的配套融资方案，上百亿的上市方案能否获得监管层的放行，也将被看作是房地产行业在资本市场再融资的一个信号。

　　两份财报相差悬殊

　　就在迪康药业召开股东大会的前一天，迪康药业对外披露了一份最新的《发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）》，和去年11月份以及今年4月份公布的那份报告书草案不同，这份最新的报告书草案将交易标的方四川蓝光和骏实业股份有限公司（简称“蓝光和骏”）的财务报表截止日从去年的10月31日延伸至12月31日。

　　虽然只有短短的两个月时间，但是两份财务报表最终的数字却相差悬殊。

　　截止到去年10月31日，经会计机构审计后的蓝光和骏主营业收入为37.75亿元，归属于母公司的净利润则是亏损了1.26亿元；而在更新后的最新年度财务报表中，截止到去年12月31日，蓝光和骏的主营业务收入激增至90.62亿元，归属于母公司所有者的净利润实现了扭亏为盈，达到了5.45亿元。

　　从两份财务报表的区别可以看出，在去年最后的两个月时间里，蓝光和骏的房屋销售收入忽然放量，将近53亿元的销售额几乎占到了公司全年销售额的近六成。

　　可是，对比两份财务报表的另一个数据上可以发现，去年最后两个月公司的实际销售并没有多大改观，截止到去年10月31日，公司的预售房屋拿到的预收账款为143.82亿元，而到了年底这个数字已经缩减至124.27亿元，预收账款的不增反降，意味着公司在去年最后两个月实际销售量是远远低于房屋交付量的。

　　而蓝光和骏也在财务报表当中给出解释，去年公司的销售收入增长主要来自于COCO金沙、锦绣城、金楠府和锦绣香江等项目交付实现的收入，这其中，经过对比两份财务报表中各个项目的销售数据可以看出，锦绣城和金楠府几乎都是在年底最后两个月完成的交付，从而在财务报表上，将预收账款转为营业收入。

　　按照蓝光和骏的预测，2014年公司仍将新增嘉兴名仕公馆、成都COCO蜜城、COCO 时代、幸福满庭、重庆COCO 香江5个交房项目，新增结转销售面积67 万平方米，而且由于这些项目都是在2012年下半年至2013年期间完成的预售，因此这些项目到时候的结转销售均价要高于去年那一批结转房屋时的售价，平均涨幅大约在27.14%左右。

　　按照信永中和会计师事务所出具的盈利预测审核报告，预计2014年蓝光和骏的销售收入将达到138.07亿元，归属于母公司所有者的净利润将达到9.6亿元，两个数字分别较上年增长52.32%和76.15%。

　　同样增长迅速的是公司的预收账款，2013年公司的预收账款较2012年增长了108%。

　　根据了解，蓝光和骏销售收入和房屋预售的大幅增长，更多的是来自于大量新增地产项目的投入，特别是最近几年，蓝光和骏开始走出四川当地进军全国，去年8月份，蓝光和骏经过21轮举牌，以总价15.8亿元竞得北京房山良乡201亩地块，目前，蓝光和骏已经进入到北京、重庆、昆明、长沙、嘉兴、无锡和青岛等城市，截至去年底，公司在四川省内和省外共有26个在建项目、拟建项目10个。

　　“蓝光和骏最近在省外拿地非常凶，摊子铺得太宽太大，在行业一旦走下坡路的情况下，会面临很大的风险。”四川省当地的一位地产人士称。

　　房子越卖钱越紧

　　在全国房地产市场陷入低迷的时期，蓝光和骏的业绩却是一枝独秀，这多少让人有些意外。

　　而这种业绩大增的背后，是蓝光和骏日趋吃紧的资金压力和销售压力。

　　“蓝光和骏与其他房地产开发商不一样，他们是从商业地产转过来搞住宅的，他们采用的模式主要是快餐式，也就是快拿地、快建设、快销售，这种模式对于资金的需求量非常大。”上述四川省当地地产人士称。

　　从财务数据上也可以看出来，蓝光和骏这几年的资产负债率是一路攀升，从2011年的80.13%增加至2013年的89.53%。

　　“蓝光和骏的资产负债率相对较高，主要是因为随着公司规模的快速扩张，蓝光和骏加大了杠杆的运用，通过银行借款和信托 、基金等多种融资方式增加了债务融资金额，同时规模的扩张导致商品房预收账款大额增加。”负责此次借壳方案的第三方财务顾问认为。

　　财务数据显示，公司2013年筹资现金流当中通过借款获得的现金为128亿元，其中净增加额64.6亿元，而上一年度公司的筹资净增加额还不到6亿元。截至2013年底，公司长期借款和短期借款余额还有将近91亿元，其中，截止到2013年底统计的一年内到期流动负债达到52.82亿元，同比增幅达到了266%。

　　对于这些债务的偿还，除了目前“借新债还旧债”之外，更多的还是要依靠新增房地产项目，增加房屋预售现金收入来维持现金流平衡。

　　根据在成都当地了解，由于蓝光和骏针对的消费群主要是刚需，这部分消费群对于价格非常敏感，而降价促销也就成为加快资金回款不得不支付的成本。

　　根据在四川成都当地调查了解，从去年12月初开始，蓝光和骏旗下的各个楼盘就开始大规模降价促销，按照当时公司的广告称，是“启动岁末感恩钜惠，仅限于去年12月15日当天，蓝光和骏不分地段、不分项目、不分房源，全场直降1000元/平方米起”。

　　“尽管蓝光说是只限一天有优惠，其实在广告出来后到特定的那天时间内，都可以享受优惠的，而且，蓝光后来又在春节和情人节几个节日搞了很多次的优惠促销。”成都当地的曾先生称。

　　直到今年3月份，当致电蓝光COCO在成都的售楼电话，售楼人员还称：“尽管已经过了优惠1000元/平方米的时间段，但是经与领导争取，仍然可以给予每平方米1000元的优惠。”

　　一方面要牺牲掉利润换取回款，而另一方面公司还要拿出一笔资金使用成本来换取销售业绩。

　　按照地产人士分析的，刚需消费群的购房主要依靠银行按揭贷款，也就是说，房地产公司前期只能拿到20%的首付款，剩余的80%要等着银行发放按揭贷款，销售中按揭贷款的比例越高房地产公司回款的周期就越长，同时，何时回款还要取决于当地银行在购房贷款业务上的放贷力度。

　　即便如此，蓝光和骏还要拿出更大的优惠来促销。按照蓝光和骏在去年底给出的优惠条款，成都6大主力项目部分房源首付只需要一成起，消费者享有最长两个半月的首付分期权利。

　　“蓝光和骏的快速扩张和销售模式要求必须快速回款，一旦销售周期变长，公司的资金链就会非常紧张。”上述地产人士表示。